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高房價背後的危機（夏鑄九）

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Source from 蘋果日報

2010年03月29日蘋果日報

高房價成為民怨之首，根本問題在於過去10餘年來，藍綠政權只有住宅商品化下的弱肉強食豪宅政策，沒有讓庶民安身立命的住宅政策；只有以「活化」、「有效利用」、「刺激經濟」、「都市更新」之名來變賣國土，而沒有國土規劃。在土銀無法承受惡性炒作的承貸風險，以及信義聯勤、一品苑等變賣國土一再炒高房價的惡例下，驚動吳揆，陸續推出郊區平價國宅與暫緩標售精華國有地等政策，試圖解決民怨，終於使得國土和住宅問題亂象浮上檯面。

幾年以來政府用來視為「政績」的活絡房市、地價上漲、高層建築，如今變成「民怨之首」、「票房毒藥」，還喚醒了無殼蝸牛聯盟上街抗議。

住宅等級劃分階級

因為不管是「穩定房市6大方案」抑或是「14項健全房市措施」，只見政府以修法費時、課徵不易等藉口來逃避面對房地產炒作的交易所得稅和實價課稅問題；利用郊區平價住宅來轉移市區高房價的焦點，變相協助房地產資本開闢疆土，把住宅的等級區位劃分理所當然地視為社會階級隔離工具；甚至吳院長接見建商代表時承諾都市更新繼續實施，暗助建商得以利用《都市更新法》27條的規定，作為國有土地暫停標售期間取得土地的公開秘密管道，最後連建商大膽刊登廣告嘲諷國有土地停售政策。

吳院長說，「不是每個人都能在台北擁有喜歡的房子。」

這恰巧反映了官員們脫離社會現實的台北觀點，而忽略不見在集體炒作的氣氛下，員林、台東等地區也出現一坪30萬的房地產，這發生在公共設施和就業、就學環境未提升，薪資所得大幅降低的社會猶不可思議。換句話說，高房價問題是普遍性的問題，房地產資本在各縣市掠奪的災情不一，只是台北縣市尤其激烈。從這個角度來看，台灣社會的藍綠對立和南北差距不過是政治動員下的魔術，真正撕裂台灣社會的是貧富兩極分化的險境。

改革貧富差距為要

住宅是民生必需品，不能以一般商品視之，如果政府讓需要住宅的人民只能到市場上任建商和投資客宰割，為了一個家，一個遮風避雨之處，必須背負20年房貸，把國家社會栽培他的青春時光都葬送在房地產業的利益之上，那麼還談什麼產業科技發展，文化藝術提升，生活品質提高呢？

歷史學家畢仰高（Lucien Bianco）的重要研究指出，國民黨當年在大陸的失敗，不是不知道農民百年來的壓迫和不滿，而是錯把農村問題當作現代化的問題；國民黨也不是沒改革，而是改革只做表面工夫、預算不足、官員和地主勾結以及少數改革試點不足以影響廣大農村和農民。

更關鍵的是，農村改革政策背後真正的目的還是要控制農村鞏固權力，以至於最後失去民心，使得革命成為歷史必然之路。

顯然，今天高房價引發的民怨高度還不足以使得我們進入革命的前夜，那麼對歷史頗有研究的吳院長，是否應該提早更深刻地面對台灣當前兩極分化的住宅課題，提出具有進步價值和改革意義的解決方案，否則，一波又一波集結中的社會力量，將對即將到來的五都選舉和總統大選帶來重大挑戰。

作者為台灣大學建築城鄉研究所所長

迷途的無殼蝸牛

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Source from 中時電子報

2010-03-29 中國時報 【黃樹仁】

無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。

　台北都會區房地產價格高漲，再度引起無殼蝸牛的憤怒。但也再度顯示無殼蝸牛運動的缺乏方向感。以道德訴求代替經濟分析，無法對症下藥。爽了自己，卻無補於實際。

　為何房價高漲？因為游資過多，利率偏低，資金湧入房地產市場。而土地與稅務法令使財團圈地養地有暴利可圖，自然使財團樂於炒作房地產。

　無殼蝸牛運動的主要訴求，在於透過法令限制財團圈地養地。這些都是企圖以行政手段干預市場運作。雖然會產生效果，基本上卻是逆勢而行，成果有限。無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。

　同樣的法令，同樣寬鬆的資金市場，台中、高雄的房價始終遠低於台北。財團們似乎只熱心於炒作台北的土地，對台中、高雄卻相對興趣缺缺。為什麼？當然不是因為他們不想賺台中人與高雄人的錢，而是因為他們知道台中與高雄的錢不好賺。事實上，過去二十年曾有幾個政商集團在台中與高雄炒作土地，結果不但沒賺到錢，反而搞垮了自己。

　為什麼台中與高雄的土地不容易炒作？因為土地供應相對寬鬆，甚至供過於求，要炒作也無從炒作。非常簡單的經濟學供需原理。

　無殼蝸牛運動的最根本問題，就在於拒絕面對這最基本的供需原理，只重道德訴求與政治訴求。道德訴求可以使人自我感覺良好，卻不會解決問題。

　論者或謂，台北都會土地供給不足，無法改變。這是胡說。台北市目前的住宅用地總共不過四千多公頃，而關渡平原卻仍有幾百公頃的土地被凍結，沒有充作住宅用地。距離台北市中心五十公里範圍內，台北縣與桃園縣的都市邊緣，幾千公頃農地上已經滿布違規工廠、賣場、假農舍，飽受工業廢水與生活用水的汙染，無法供作安全的農業生產，卻沒有被規畫為都市住宅用地。如果將這些已被嚴重汙染的城郊農地規畫為住宅用地，台北都會區的住宅用地供給大增，趨近台中與高雄的水準，則台北都會區的平均地價自然不會遠高於台中高雄。政府應該做的，正是將這些農地轉變為住宅用地，大幅增加台北桃園大都會區的建地供給，自然可以抑制房價。

　論者或謂，台北人不喜歡離開市區。因此淡水與林口新市鎮開發多年，吸引不到居民與建商，反而浪費政府開發資金。這種說法忽略了淡水與林口新市鎮土地，對台北都會區居民而言，是無效的土地供給。因為沒有捷運。

　台中與高雄土地之所以比台北便宜，不僅是供應充足，且是交通便捷。便捷到騎機車就已充分，以致於高雄捷運經營困難。但台北都會區已大到不是機車與公車可應付，須仰賴捷運通學通勤。而政府短視到拒絕新市鎮與捷運齊頭並進，導致新市鎮發展失敗。政府總認為，必須等新市鎮居民住滿，有充分客源，才值得建捷運。殊不知，在台北都會區，沒有捷運，新市鎮就不會成功。不同時建捷運，新市鎮的投資確實是浪費。但只要有捷運，新市鎮就會成功。

　要抑制台北的土地炒作，根本之計，在於擴大有效的住宅用地供給。政府應該將台北、桃園兩縣都市邊緣已經高比例違規作工廠、賣場、住宅使用的幾千公頃假農地變更為新市鎮住宅用地。並且在開發新市鎮之同時，建造捷運。新市鎮的捷運線可能會虧損幾年，但低廉的住宅與方便的交通自然會吸引建商與居民。居民飽和，捷運就會賺回來。

　為壓抑炒作，住宅用地不分新舊，都應該限期建築使用，以免地主與財團養地套利。無殼蝸牛這主張是正確的。但更重要的其實是，大幅增加有效的住宅用地供給。新市鎮與捷運齊頭並進，讓龐大的供給淹死企圖炒作的財團，一如台中與高雄的故事。

（作者為台北大學社會學系副教授兼系主任）

【夏鑄九】走出供需法則的住宅政策

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Source from 中時電子報

2010-03-31 中國時報 【夏鑄九】

　黃樹仁教授〈迷途的無殼蝸牛〉一文，廣泛論及都市規畫、交通規畫、經濟學、社會學各領域，並以經濟學供需法則為核心，主張解放關渡平原保留地作為新市鎮、搭配捷運來增加住宅供給，以市場機制解決當前嚴峻住宅問題，卻迴避對住宅政策全盤檢討、更缺乏國土規畫通盤思考，必須予以回應。

　首先，一個未對住宅商品化有所質疑者，很容易簡單套用經濟學原理的供需法則解釋房地產此一「商品」為何漲價？吳揆日前發言也認為都會區土地供給有限、需求增加，自然帶動價格上漲，因此擬推出郊區平價住宅為疏解民怨之道。然即使是經濟學原理，都未曾把土地視為一般商品、未曾認為土地可以透過大量生產來調節供需。經濟學中的土地供給是有限而沒有彈性的，其供給曲線甚至是一條固定的垂直線。

　再者，今日房價問題，豈是土地供給量不足、購屋自住者需求增加造成？十年來北縣市透過標售變賣的國有土地數量逾十三萬坪，可建築面積至少五十萬坪，加以台灣人口成長率、所得水準雙雙下跌，為何仍不足以抑制房價？正因這些變賣的國土，淪為建商財團豪宅賭局籌碼，僅僅助長了投機性資金炒作，而欲購屋自住者則從來未曾取得這場供需遊戲的門票。其結果是，市井小民被投機性資金宰割、買不起房子，空屋率卻不斷飆高並進而成為投機者向銀行低利貸款的擔保品，風險轉移給全民。而國家因應此困境時，甚至深恐房價下跌，不斷推出向投機性資金靠攏政策，面對此一由國家機器介入破壞、只准作多不准作空的市場，論者還能繼續套用經濟學初學者眼中最簡單的供需原理？

　其次，〈迷〉文對都市規畫與交通規畫見解，即以新市鎮搭配捷運解決都市住宅問題，除過於簡化、亦未見六○年代以來都市社會運動對其影響。其一，應記取珍.雅各在《美國大城市的生與死》中對以都市擴張解決都市住宅問題所造成能源浪費、基礎設施浪費、土地浪費的警告；其二，透過郊區新市鎮搭配捷運之套餐即使發達了新市鎮，在都市擴張基調下，反而是強化〈迷〉文作者所批判「大台北都市中心」及作為「次居住核」繞著大台北都會區叢生此一迴路，下場將如首爾，其城鄉差距嚴重到全國一半人口集中在失控的首爾大都會區，房市泡沫與中產貧窮化問題自不在話下；其三，都市中無住屋者被迫離鄉背井搬離城市、落腳郊區、增加通勤金錢與時間成本，在在都是美國六○年代都市計畫失敗的慘痛教訓。更遑論以農地、自然保留地解決都市住宅議題，所顯示對國土規畫的無視。

　不論住宅商品化議題，農地、農村、農民的三農議題，不同階級「接近城市的權力」，均是〈迷〉文作者身在社會學界所不能忽略的社會正義議題，而不能化約為慈善式的所謂道德訴求。期望能跳出簡單供需法與對道德敏感之迷，共同為實現住宅作為基本人權努力。

　（作者為台灣大學建築與城鄉研究所教授兼所長）